Etape 1 : par où commencer pour investir ?

Lorsque l’on souhaite se lancer dans l’investissement immobilier, on ne sait jamais par où commencer… On a souvent le premier réflexe d’aller voir sa banque pour en discuter et commencer à évoquer ses projets avant même de se poser la question de ses capacités.

Commencer par aller voir sa banque est la dernière chose à faire.

Or, c’est une très mauvaise idée… aller voir sa banque pour lui demander ce que l’on peut faire, sans aucun projet clairement défini, surtout dans l’immobilier locatif, c’est la moins bonne chose à faire !

Tout simplement parce qu’un banquier, c’est un commercial. Comme vous et moi, il a besoin de gagner sa vie et de faire tourner sa boîte. Cela passe notamment par la vente de produits bancaires ou financiers… et discuter avec toi n’entre pas spécialement dans cette catégorie.

Si ton banquier devait donner 1h à chaque fois que quelqu’un a des envies d’investissement, il ne s’y retrouverait plus !

Le banquier, il n’a pas envie de perdre son temps. Il est comme tout le monde : il préfère les gens efficaces !

Pour être efficace il faut commencer par faire ce qui est de notre responsabilité : ce n’est pas au banquier de nous dire ce que l’on peut emprunter ! Ca, c’est à l’investisseur de le savoir.

Tu connais tes revenus. Tu connais ton train de vie. Tu connais tes objectifs. Si tu demandes à un banquier ta capacité d’endettement, c’est que quelque chose dans les trois points que je viens d’évoquer n’est pas clair.

Savoir ta capacité d’emprunt est de TA responsabilité !

Alors comment on fait pour calculer sa capacité d’emprunt ?

Tout repose sur le fameux « taux d’endettement » maximum toléré par les banques. Généralement, un taux à 33%, 35% éventuellement s’il s’agit d’une résidence principale, est considéré comme un endettement maximum.

Ce taux n’est pas sorti de la tête du premier venu mais du HCSF, le Haut Conseil de Stabilité Financière[1], qui émet des recommandations à destinations des établissements de crédit et aux sociétés de financement.

Concrètement, pour calculer son taux d’endettement actuel, ça donne ça :

Charges fixes / Revenus mensuels x 100

Admettons que je gagne 2000€ net par mois. J’aimerais savoir ce à quoi je peux prétendre avec ce salaire-là. Il faut d’abord commencer par calculer son taux d’endettement actuel :

  • Quels sont mes frais fixes chaque mois ?
  • Est-ce que j’ai déjà un crédit sur le dos ? (crédit à la consommation par exemple).

Si tu as déjà un crédit à la consommation avec 2000€ de salaire net mensuel, autant te dire qu’il ne te reste pas beaucoup de marge.

33%, c’est un tiers de 100%, on est d’accord ?

2000/3 = 666. Tu peux t’endetter jusqu’à 666€ par mois sans aucun problème.

Pour savoir quelle gamme de prix est accessible pour toi pour un bien immobilier, il suffit de rapporter ce montant sur 20 ou 25 ans. Cela te donnera une fourchette de prix et savoir à quel type d’achat immobilier tu peux prétendre. Si tu peux t’endetter à hauteur de 666 euros par mois, cela donne environ entre 150 000 et 200 000€.

Cela signifie, par exemple, que si tu veux acheter un appartement à 120 000 €, cela ne devrait poser AUCUN problème pour ta banque si tu n’es pas déjà endetté par ailleurs.


[1] https://www.economie.gouv.fr/files/2021-01/Recommandation_R-HCSF-2021-1.pdf

Quels sont les autres critères déterminants pour estimer sa capacité d’emprunt ?

Il y a d’autres critères qui entrent en ligne de compte lorsque tu souhaites faire un crédit immobilier auprès d’une banque. Le taux d’endettement et ta capacité d’endettement sont un critère parmi tant d’autres…

Il y a aussi, entre autres :

  • Ta situation professionnelle (type de contrat, ancienneté, santé de ton entreprise)
  • Ta façon de gérer ton argent et tes comptes
  • La taille de ton épargne et éventuellement, de ton apport

Tout cet ensemble de critère est généralement appelé « le scoring bancaire ». C’est un peu comme si le banquier te donnait une note ! Améliorer la tenue de tes comptes, en évitant par exemple le découvert, permet d’améliorer ta note.

Maintenant que tu connais ta capacité d’emprunt et que tu as à peu près une idée de la note que tu pourrais avoir en termes de scoring bancaire, tu sais à quoi tu peux prétendre.

Si tu es déjà endetté avec un crédit à la consommation et que tu gagnes 2000€ net par mois, tu sais que tu ne peux que difficilement arriver devant la banque et demander un crédit pour un immeuble de rapport à 400 000€, même si le cashflow est excellent.

Connaître sa capacité d’emprunt c’est faire preuve de sérieux, mais c’est aussi faire preuve d’assurance. Les banques sont beaucoup plus rassurées avec un client qui :

  • Est sûr de lui
  • Sait ce qu’il fait
  • Sait où il va
  • A étudié son projet en amont.

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