Etape 4 : servitude et grandeur de l’investissement en solitaire.

(Sur la photo, le dernier jour de l’ouverture des commerces avant le 3e confinement, je faisais le plein des équipements pour mon chantier de l’enfer).

Je dis souvent que j’ai investi seule. C’est vrai. J’ai investi à chaque fois en nom propre : en LMNP pour mes deux premiers biens, en déficit foncier pour mon 3e. Et je risque de remettre ça pour mon 4e bien qui sera, je l’espère, un immeuble de rapport.  

J’ai essayé l’investissement à 2 en réalité : avec mon ex-compagnon, qui m’a mis sur le chemin de l’immobilier, nous avions tenté d’acheter un ensemble immobilier à environ 500 000€. Nous avions été, je crois, trop ambitieux, et notre banque ne nous a pas suivi.

C’était notre seule tentative avant que l’on se sépare avec fracas. Tu l’as compris, le choix d’investir seule s’est peu à peu transformé en nécessité. Par la force des choses, il a fallu que je continue de mon propre chef.

Investir seule par choix.

Mais parlons plutôt des raisons qui me poussent aujourd’hui à ne pas m’associer. Il y a trois grandes raisons : matérielles, pratique et spirituelles.

La raison matérielle, c’est tout simplement que pour le moment, je n’en ai financièrement pas besoin. J’ai une importante capacité d’endettement et par chance, ma banque applique le calcul différentiel : cela signifie que pour chaque bien locatif, elle considère que les loyers sont des revenus supplémentaires (une fois appliqué la règle des 70%, dont je parlerai dans un autre article).

Je suis à 61K brut annuel. Je n’ai aucun crédit consommation ou auto, et avec le calcul différentiel, j’ai largement la possibilité d’engranger 3 ou 4 biens sans problème. Cela me convient, car ma stratégie dans un premier temps consiste à faire du cash dans ma poche et pas dans une société.

Le statut LMNP et le déficit foncier me permettent d’accomplir cet objectif à court terme. En deux ans, je pourrai enchaîner les achats et me constituer un apport pour un projet plus gros si besoin.

La raison pratique, c’est que j’adore apprendre par moi-même. Non pas par fierté ou par arrogance, mais tout simplement car c’est comme ça que ça rentre dans ma petite tête. Il n’y a rien de mieux que la pratique, alors après ma formation, je me suis jetée immédiatement dans la gueule du loup et je ne suis pas mécontente du résultat. Je fais partie de la Team « Learning by Doing ». J’apprends en faisant.

Investir seule par nécessité.

Enfin la raison spirituelle, c’est que j’ai besoin d’être seule. Pas tant par goût, mais par sécurité. Je préfère ne pas trop m’éterniser sur les trahisons que j’ai vécues, car leur simple évocation me donne la nausée. Je me suis déjà pliée en 1000 pour des personnes, pour au final être lâchée en plein vol et au pire moment.

En fait, ça m’est arrivé deux fois.

La deuxième fois, c’est arrivé en plein milieu de mon chantier de l’enfer. Ça a d’ailleurs contribué à rendre ce chantier infernal : j’en étais déjà à 5 mois de chantier, de nouveaux retards se dessinaient, j’arrivais sur la fin du différé, j’avais de graves soucis avec les artisans, et c’est dans ce contexte que je suis devenue célibataire. Par chance, je n’étais pas associée. Juste en couple, mais c’est déjà bien suffisant. Quand on s’associe avec quelqu’un, il faut être prudent sur le profil de son associé, surtout si c’est son conjoint.

Se taper les trajets (8h de route de nuit après le boulot, c’est long, je préfère prévenir), les appels, la gestion des artisans, la négociation avec eux, affronter les imprévus, les déconvenues même, trouver des solutions à des problèmes, faire les finitions… oui j’ai même porté des trucs lourds dans mes escalier de 3 étages. Le parquet c’est lourd et ça fait mal aux trapèzes.
Là où j’avais de l’aide avant, j’ai appris à tout faire seule. C’est dur au début, mais c’est salvateur. J’ai compris après que ma solitude, c’est mon expérience et c’est mon indépendance.

Je n’ai pas de rancœur pour autant, car cela m’a donné le cuir épais. Je travaille mieux et plus vite, et je garde toujours un enseignement positif des leçons du passé.

Je ne deviens pas antipathique pour autant, bien au contraire. Je connais le prix des choses et je sais, d’expérience, que certaines gouttes de sueur coûtent plus cher que d’autres.

Je pense que partir du principe que l’on sera seule est bénéfique sur le long terme. On sera seul. Les bons comptes font les bons amis, mais quand y’a plus d’compte, y’a plus d’amis.

Alors reste seul(e) et apprends comment tu fonctionnes, comment tu fonctionnes avec le business et comment tu fonctionnes avec toi-même. Un leader, s’il veut guider les autres dans la tempête, doit savoir se sortir lui-même de l’adversité.

Quand je dis seul(e), je ne veux pas dire esseulé(e) : je veux dire autonome.

Ne te prive pas de l’aide que l’on peut te fournir, ne te prive ni des formateurs ni des accompagnateurs dont c’est le travail. Ne sois pas seul(e) comme ça. Sois juste autonome.

Autonome signifie sans que quiconque ait une prise sur toi : te détourne de tes objectifs, te fasse croire que tu ne peux pas y arriver, te fasse croire que tu n’es pas assez compétent(e).

Ne laisse personne te faire croire qu’il va te sauver. Tu vas recevoir de l’aide, des choses très utiles, en toute bienveillance ou intéressées. Tu vas t’appuyer sur des personnes pour t’en sortir, c’est normal. Mais personne ne t’a sauvé car on est seul capable à pouvoir se sauver soi-même.

Investir seul ou en groupe : avantages et inconvénients.

« Seul on va plus vite. Ensemble on va plus loin ».

J’aime beaucoup ce proverbe car selon moi, il résume parfaitement la situation dans le domaine de l’investissement. Être seul te permettra d’aller beaucoup plus vite. Tu vas gérer ton planning, tes finances, tes calculs, ta capacité d’endettement, tes rendez-vous bancaires… Pour mes deux premiers biens, je suis arrivée à la banque avec mes deux dossiers pour demander deux prêts en même temps. Je n’ai pas perdu de temps !

Dans certains cas, il est vrai qu’avancer en groupe peut aussi permettre d’aller plus vite, si on est rodé et qu’on a parfaitement bien défini les tâches. Quand l’un s’occupe des devis travaux, l’autre peut gérer le dossier bancaire etc. Mais est-ce que ça arrive systématiquement, ça ? j’en doute.

S’associer, en revanche, permet d’aller plus loin. Je sais qu’il y a un moment, je serai bloquée soit par ma capacité d’emprunt, soit par mon encours, soit par l’assurance du prêt ou l’hypothèque. Même si tous mes biens génèrent du cash-flow et que la banque les considère comme un revenu supplémentaire, quand on arrive à 1 million d’euros de crédit sur la figure, s’associer devient une bonne alternative.

C’est là que l’on peut envisager la création d’une SCI à l’IS par exemple. Beaucoup de gens continuent cependant d’investir « seul » même avec une SCI. Ils prennent leur frère, leur sœur, leur cousin pour prendre 2% des parts, pour simplement pouvoir créer une SCI, bénéficier du statut et continuer à investir comme si on était seul. C’est une possibilité.

En ce qui me concerne, je pense privilégier une véritable association : deux investisseurs valent mieux qu’un.

Néanmoins, c’est à considérer très prudemment : une SCI, c’est comme un mariage.

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