Etape 5 : comment chercher efficacement un bien immobilier rentable ?

Se lancer à la recherche d’un bien, c’est déjà un passage à l’action important. Néanmoins, chercher de façon efficace pour trouver un bien rentable, ce n’est pas une mince affaire. C’est souvent la partie la plus longue. C’est souvent là que ça bloque.

Les biens rentables ne courent pas les rues. Et lorsqu’ils sont mis en vente, ils sont souvent pris d’assaut par des investisseurs aguerris.

C’est une phase qui peut également être compliquée en fonction de sa géolocalisation. En tant que parisienne, il était hors de question pour moi d’investir à Paris. Trop de concurrence, pas assez de rentabilité. Alors comment j’ai fait ?

Faut-il se limiter à une zone pour chercher un bien immobilier ?

On conseille souvent de commencer par une zone non-loin de chez soi pour chercher et visiter des biens : c’est vrai, il est plus raisonnable de s’aventurer dans un secteur que l’on connaît, où l’on sait localiser les bons et mauvais quartiers, et sans s’infliger des heures de voiture. Pour commencer, c’est une excellente option.

Mon cas était un peu spécifique car habitant en région parisienne, je savais que Paris et la petite couronne était inaccessible pour moi.  Je me suis alors orientée vers l’Île-de-France dans sa globalité, en me focalisant sur les secteurs que je connaissais. Je me suis concentrée sur quelques villes et je les ai étudiées. J’ai épluché les annonces, passé des tas d’appels, et j’ai fait plusieurs visites. Malheureusement, je n’ai absolument jamais transformé l’essai… soit les biens n’étaient finalement pas rentables, soit trop chers, soit il y avait trop de concurrence. Il m’est même arrivé une fois de renchérir deux fois sur un appartement, face à un couple d’acheteurs absolument déterminés à acheter, même au-dessus du prix affiché ! Cette expérience m’a beaucoup frustré, et je me suis réellement demandé si je n’étais pas en train de me fourvoyer en insistant à rechercher dans ces zones où la concurrence était visiblement très forte.

Le 1er confinement est arrivé et a mis un gros stop à toutes mes démarches. Le jour du déconfinement, la limite des 100km n’étant pas encore légalement mise en place, j’ai pris ma voiture et j’ai saisi l’opportunité pour partir dans le sud-ouest. J’y suis restée plus d’un mois en attendant la levée de cette limitation de déplacement. Dans ma limite de 100km, j’étais libre, et presque seule, pour visiter des biens que j’avais préalablement repéré.

La période était idéale : le confinement avait (malheureusement pour eux) écarté un certain nombre d’acheteurs particuliers. Sur le terrain, il ne restait que les investisseurs chevronnés et ceux dont les revenus n’avaient absolument pas été affectés par la crise. Il y avait vraiment de belles opportunités partout, et c’est à ce moment-là, avec cette limite de 100km, que j’ai compris une chose : selon moi il ne sert à rien de se focaliser sur une ville. Il faut se laisser guider par la rentabilité et aller là où les bonnes affaires se trouvent.

A l’intérieur de ma limite de 100km, il y avait certes beaucoup de biens à vendre, mais à force d’éplucher les annonces et de calculer la rentabilité, le tri se faisait assez rapidement. Et au bout d’un moment, on commence à bien connaître le secteur, à comprendre comment le marché est fichu, et surtout on voit parfois réapparaître des biens que l’on connaît déjà. Leur annonce a été supprimée, republiée, etc.

Calculer la rentabilité avant de se déplacer

Maintenant que l’on sait qu’il ne faut pas se limiter à une ville mais aller chercher la rentabilité où elle se trouve, encore faut-il savoir calculer une rentabilité.

Pour m’aider face aux dizaines de biens qui apparaissaient dans mes recherches, je me suis aidée du site rendementlocatif.com. Le plug-in Rendement Locatif que l’on peut installer sur son navigateur Mozilla permet, en un coup d’œil, d’avoir un calcul automatique de la rentabilité brute. Alors certes, cela ne marche pas tout le temps, il faut parfois compléter, mais cela prémâche quand même grandement le travail et au final, c’est un vrai gain de temps.

Avec le plug-in de Rendement Locatif on a également un positionnement du prix auquel le bien est affiché : on sait tout de suite si le bien est en-dessous du prix du marché (et donc potentiellement une bonne affaire) ou s’il est surévalué. Cela permet d’écrémer car si un bien est surévalué, cela signifie qu’il faudra sûrement négocier de façon très agressive pour ramener le prix à un prix raisonnable. Or, cela ne fonctionne pas toujours et l’effort déployé, qui permettra à peine de ramener le prix à un prix de marché, n’en vaut pas la chandelle selon moi. Ainsi, dans ma recherche, j’ai évacué lesbiens surévalués.

Certains diront que les biens surévalués peuvent représenter une opportunité, surtout s’ils sont affichés à la vente de puis longtemps. En revanche, si l’on vient de débarquer dans le game de l’immo et que l’on commence à peine les recherches dans ce secteur, comment savoir si une annonce est affichée à la vente depuis longtemps ? Soit vous posez la question au vendeur ou à son mandataire, soit vous utilisez le site castorus.com. Le site retrace l’historique des annonces immobilières. Néanmoins, il ne fonctionne pas avec les annonces Leboncoin par exemple…

Pour revenir à rendementlocatif.com, je me suis servie non-seulement de l’extension de navigateur mais également du simulateur, disponible en illimité avec la version payante du site. Il me suffisait de rentrer toutes les caractéristiques du bien dans les différentes cases (prix, surface, localisation, taxe foncière, charges de copropriété, taxe foncière, montant des travaux etc), pour avoir une idée de la rentabilité du bien. Il va de soi que si dès la simulation le bien n’était pas rentable, il était éliminé de ma sélection.

Comment calculer une enveloppe travaux avant la visite ?

Lorsque l’on investit à distance comme moi, il est compliqué de se rendre sur place pour faire soi-même une estimation des travaux. Alors mobiliser un artisan à chaque fois, c’est impossible… et en réalité, ce n’est même pas souhaitable.

On peut tenter d’estimer, à la louche (une très grosse louche parfois), le montant hypothétique des travaux pour pouvoir estimer sa rentabilité. Personnellement, voici le calcule que j’applique :

  • 300€ par mètre carré, pour un rafraîchissement simple
  • 500€ par mètre carré, pour une rénovation simple
  • 900€ par mètre carré pour une rénovation totale, de A à Z

Pensez à ajouter le montant des meubles si jamais vous voulez vous lancer dans un projet LMNP ! Le site easy-mobilier.com est très pratique car il vous fournit directement le montant des différents packs de meubles en fonction du type d’appartement : T2, T3, T4…

Ça donne une idée de l’enveloppe travaux que l’on peut imaginer pour un bien afin de calculer sa rentabilité. Ce calcul ne peut en revanche, en aucun cas, remplacer un estimatif ni même un devis précis d’un artisan ! Ce calcul ne sert qu’à faire une estimation et à savoir s’il vaut la peine de se déplacer ou non. En revanche, même dans cette phase-là, il est important de ne pas être trop optimiste sur l’estimation. Ne minimisez pas les travaux pour vous faire plaisir, même si je sais à quel point il est frustrant de rentrer bredouille de sa chasse ! Soyez réalistes et attentifs : des menuiseries à changer, une toiture à retaper, un problème d’humidité à régler… cela peut vite faire monter la facture. Alors si vous voyez du simple vitrage sur les photos de votre annonce, n’hésitez pas à tout de suite intégrer le coût estimé de ce changement de menuiseries dans votre estimatif. Il est encore plus frustrant de se déplacer pour rien, surtout si l’on pouvait anticiper avant.

Pensez également à envisager de la vacance locative sur votre bien : cela peut être modifié dans les caractéristiques sur rendementlocatif.com.  Cela va affecter votre cash-flow estimé mais ce n’est pas grave : il vaut mieux avoir une bonne qu’une mauvaise surprise à l’issue… et il vaut mieux envisager le moins bon scénario dès le départ !

L’appel téléphonique à l’agent immobilier ou au vendeur : un moment important à ne pas négliger.

Les annonces immobilières sont souvent très incomplètes… je n’ai jamais compris comment il était possible de laisser autant de détails dans l’inconnu, mais j’imagine que les agences immobilières aiment être harcelés d’appels !

Il y a un certain nombre d’informations absolument nécessaires pour pouvoir faire un calcul de rentabilité, et le simulateur rendementlocatif.com vous permettra de vous guider :

  • Prix et surface, bien entendu
  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • Montant estimatif des travaux et des meubles

Mais il y a un certain nombre de choses qu’il faut également demander lors de la phase d’appel, préalable à une visite :

  • La localisation exacte du bien : très important !! un bien mal placé doit être évacué de sa sélection.
  • S’assurer que le bien est vendu non-loué
  • Quels types de travaux sont à prévoir : bien faire attention à la toiture et aux menuiseries. Ce sont souvent de très gros postes de sorties d’argent…
  • Pour quelle raison les vendeurs veulent-ils vendre ? c’est intéressant à avoir comme information, car si les vendeurs sont pressés, cela peut donner certaines marges de négociation…
  • Les diagnostics techniques ont-ils été fait récemment ?

Tous ces éléments vous aideront à faire une shortlist de biens immobiliers à aller visiter. Si le bien est loin d’être rentable alors que vous n’avez pas encore visité, il n’est pas nécessaire de perdre votre temps selon moi, sauf exceptions.

Être organisé et prêt à se déplacer pour visiter un bien immobilier

Maintenant que l’on sait où chercher et comment calculer une rentabilité, il faut s’organiser afin d’être prêt à visiter des biens.

Quand on investit loin, il est difficile de faire 4h de route le soir après le travail et arriver à un horaire raisonnable… En ce qui me concerne, le télétravail m’a énormément aidé à rentabiliser mon temps. Quand j’étais dans le sud-ouest, je pouvais travailler la journée sur mon ordinateur, planifier des visiter pour le soir ou entre midi et deux, et ainsi être efficace.

Chaque jour, voire plusieurs fois par jour, je mettais à jour mes recherches paramétrées sur Leboncoin. J’avais également des alertes dès qu’une annonce dans mes critères était publiée : cela me permettait d’être réactive. Dès que je le pouvais, en fonction de mes travaux et réunions, je calculais la rentabilité du bien affiché et je passais un coup de fil à l’agent immobilier afin d’en savoir plus. Si c’était rentable, je planifiais immédiatement une visite, parfois pour le soir même ! Il n’était pas rare que je sois en concurrence avec d’autres personnes : ainsi se positionner rapidement, idéalement être le premier à visiter, est un critère très important pour avoir toutes les chances de son côté.

Si vous le pouvez, utilisez le télétravail pour passer du temps dans votre secteur de recherche, même s’il est large ! La période actuelle, avec le COVID, est peut-être difficile à vivre, mais j’ai pleinement utilisé la mode du télétravail pour être efficace dans ma stratégie immobilière. Être véhiculé dans ce genre de situation est selon moi important : d’où la photo de mon fidèle destrier pour illustrer l’article. Il m’a accompagné sur toutes mes visites immobilières et tous mes chantiers jusqu’à lors !

Pour ceux qui ne peuvent pas faire de télétravail, investir loin n’est peut-être pas l’idéal pour débuter. Engager ses congés peut être frustrant car le marché obéit à ses propres lois : parfois il n’y aura aucune opportunité pendant des semaines, et parfois, des dizaines de biens intéressants vont arriver d’un coup… on ne peut pas prévoir ! d’où l’intérêt de ne pas perdre espoir et de rester régulier dans sa recherche, et ne pas s’en vouloir s’il l’on s’est déplacé « pour rien ». Le terrain est formateur et chaque visite vous en apprend davantage.

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