Etape 6 : organiser et réussir ses visites de biens immobiliers.

(Ci-dessus, une mosaïque des biens les plus délabrés que j’ai pu visiter… certains diraient que ces biens sont claqués au sol, mais c’est exactement ce qu’on recherche !)

Lorsque j’ai commencé à investir, j’ai eu la « chance » de me lancer lors des vagues épidémiques successives de COVID19. J’ai pu faire du télétravail et m’exporter à 750km de chez moi, dans la région où je souhaitais investir. Ainsi, j’ai pu organiser mes visites efficacement et ne pas trop perdre de temps.

Même si la situation épidémique s’améliore, le télétravail s’est largement imposé aujourd’hui et nous aurions tort de ne pas en profiter lorsqu’on investit loin : je recommande alors grandement de négocier des jours voire une semaine complète de télétravail afin de se rendre dans le secteur où l’on souhaite investir.

Je vous parlerai ici surtout des visites d’appartements et éventuellement de maisons : j’ai peu d’expérience dans l’investissement dans les immeubles alors je n’insisterai pas dessus.

Organiser son planning de visites immobilières

Cela va sans dire mais… quand on investit loin, ou même lorsqu’on investit près, le temps est une denrée très rare. Alors il vaut mieux bien organiser son planning ! Compter 1h par visite ou à minima 45 minutes me paraît cohérent : il est nécessaire de bien prendre le temps de visiter tout le bien, tous les lots, et de dialoguer avec la personne qui vous fait visiter. L’aspect humain est tout aussi important que la visite en elle-même !

Souvent, les futurs investisseurs me disent qu’ils n’ont parfois repéré qu’un, ou deux biens, et que ça les embête de se déplacer avec un trajet parfois cher pour ne visiter qu’un seul immeuble ou qu’un seul appartement… ce que je ferais à leur place, c’est que je visiterais quand même un bien qui ne m’intéresse pas totalement (trop cher par exemple), juste pour m’entraîner, pour mieux connaître le secteur, et surtout pour me faire de nouveaux contacts parmi les agents immobiliers ! Car si le bien que vous visitez est trop cher, vous pourrez en parler à l’agent immobilier… et voir si le vendeur est négociable, et voir surtout s’il n’a pas d’autres biens à vendre, de préférence « hors marché ».

Les biens hors marché (on dit aussi hors market), c’est un petit peu la perle rare des investisseurs immobiliers. Tout le monde recherche ce bien hyper rentable pas encore affiché sur les sites de ventes et sur lequel on aurait donc la quasi exclusivité… et ce genre d’information, ça s’obtient en se déplaçant, en échangeant de vive voix avec un agent immobilier. Pas en restant chez soi.

Ne rien rater pendant la visite d’un bien immobilier

S’il devait y avoir 5 points fondamentaux à checker pendant la visite, voici ce que je dirais :

  • L’emplacement. L’emplacement ! Ton bien est-il correctement situé ? Est-il bien desservi et à proximité d’axes routiers ou de moyens de transports ? Ces éléments sont à vérifier sur place, car normalement, en amont de la visite, tu as déjà étudié le quartier et la ville 😉
  • L’humidité : le bien est-il humide ? on peut le voir à l’extérieur et le vérifier à l’intérieur. Est-ce qu’il y a une tâche suspecte sur la façade ? est-ce qu’à l’intérieur, il y a des traces d’humidité ? Si c’est le cas, c’est un gros point de vigilance. Ca ne signifie pas que c’est rédhibitoire : ça signifie que c’est à prendre en compte, tant pour la partie négociation que pour la partie travaux !
  • La toiture (si c’est une maison ou un immeuble) : demander impérativement à visiter ou à visualiser la toiture, car c’est un poste de travaux très important. Une toiture abîmée ou à refaire, c’est un gros billet travaux… et peut-être un argument de négociation supplémentaire, si le bien en vaut la peine.
  • Évaluer l’isolation du bien, que ce soit au niveau thermique ou phonique : vérifier tout d’abord si l’on se trouve en zone classée Architectes Bâtiments de France. Non pas que ce soit également rédhibitoire, mais le prix d’une menuiserie bois (ainsi que le délai d’obtention) n’est pas le même qu’une menuiserie PVC… Ensuite, vérifier le mode de chauffage du logement, et essayer d’évaluer l’état des murs.
  • Essayer de savoir pourquoi le bien est-il en vente… cela peut donner des informations très précieuses sur l’état de stress des vendeurs, et dire s’ils sont dans l’urgence ou pas… un vendeur pressé est généralement un bien négociable.

Il y a bien évidemment une multitude d’autres détails à regarder lors d’une visite ! pour éviter de me perdre et de m’emmêler les pinceaux, vu que j’ai souvent la capacité de concentration d’un poisson rouge, je scanne le bien de bas en haut. D’abord le sol, puis les murs, puis le plafond. Quitte à faire 3 fois le tour, ce n’est pas grave.

Se montrer convaincant face à l’agent ou au vendeur

On dit souvent qu’on n’a pas deux fois l’occasion de faire une première bonne impression. Faire bonne impression, avoir un bon feeling, c’est très important si l’on se trouve en concurrence avec d’autres potentiels acheteurs. Être formé dans ce genre de situation est fondamental. Bien sûr, les visites font partie de l’entraînement. Mais c’est pas parce qu’on est débutant qu’on n’est pas légitime.

J’ai souvent des remarques de femmes qui ne se sentent pas à l’aise lorsqu’elles commencent à visiter des biens. C’est souvent vrai pour les femmes mais en réalité, ça peut être vrai pour n’importe qui…

On ne se sent pas à l’aise, on n’a pas l’habitude, on est seul(e) et on a surtout peur de passer pour un imbécile.
Je pense sincèrement qu’il faut lâcher prise sur un certain nombre de choses, et surtout se débarrasser du syndrome de l’imposteur. Quand on a un projet immobilier, qu’on s’est formé, et qu’on passe à l’action, on a toute légitimité à être là où on est aujourd’hui ! Oui, tu seras peut-être en concurrence avec des investisseurs chevronnés ou des gens qui ont largement plus de liquidités que toi. Mais tu es légitime ! et si tu es légitime, aie confiance en toi. On peut tous se tromper ou oublier des détails, mais ce n’est pas grave. Si tu te sens légitime et sûr(e) de toi, tu inspireras davantage de confiance à l’agent immobilier. La relation de confiance, c’est important car les agents immobiliers, comme les banquiers, ce sont des êtres humains.

Pour l’achat de mon 3e bien, que je surnomme « La Maison Double », un candidat acheteur m’était passé devant. A une demi-journée près, il m’avait piqué mon bien ! Il a été plus rapide… néanmoins, il n’a pas été plus déterminé et plus fiable que moi.

J’étais très fâchée, et l’agent immobilier avait vu ma détermination, tant pendant la visite qu’après, lorsque je lui ai envoyé mon offre avec rapidité. Il m’a certifié que si le premier candidat se défilait, je serais la première au courant. Et cela n’a pas manqué… une semaine après l’envoi de mon offre, l’agent immobilier est revenu vers moi. Car il savait que j’allais mener ce projet à bien.

Alors que tu sois débutant ou pas, femme ou homme, pendant la visite, n’aie pas honte d’être là où tu te situes ! Tu es passé à l’action et tu es déterminé : c’est tout ce qui compte…

Après la visite d’un bien immobilier

Après avoir visité un bien immobilier, c’est souvent le moment de refaire tous tes calculs. Il y a peut-être eu des choses que tu as mal évalué. Alors on refait tourner la machine rendementlocatif.com (pour rappel, pour avoir un mois offert sur la version payante, tu peux utiliser mon code de parrainage : 32vfcw).

Et si, avec tout ça, les calculs restent positifs, voici ce que tu peux demander à l’agent immobilier pour aller plus loin :

  • Une contre-visite, de préférence avec des artisans. Et oui, il est temps de passer au chiffrage réel !
  • Tous les diagnostics techniques.
  • Le règlement de copropriété, s’il y en a un.
  • S’il y a déjà eu des devis travaux effectués, tu peux les demander également.
  • Un plan du bien, s’il existe. S’il n’existe pas, tu peux d’ores et déjà te munir d’un télémètre laser pour le faire toi-même lors de la contre-visite.

Bonne visite !

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