Étape 12 : gérer la signature chez le notaire

Une fois que l’on a fait sa demande de financement bancaire et qu’elle est validée, il est normalement temps de passer chez le notaire.

Les deux principaux types d’actes notariés pour un achat immobilier

L’achat d’un bien immobilier se fait en deux temps : signature de l’avant-contrat et enfin, une fois que le financement est validé, signature de l’acte de vente. Il y a deux types d’avant-contrat, et c’est très important à garder en tête :

• La promesse unilatérale de vente
• La promesse synallagmatique de vente (également appelée compromis de vente)

Ces deux types d’actes n’ont pas du tout les mêmes conséquences.

Dans la promesse unilatérale de vente, le promettant s’engage auprès du bénéficiaire à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une option pour un temps limité, généralement 3 mois.

Durant ces 3 mois, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acheteur. L’acheteur bénéficie d’un délai d’option pour décider s’il achète ou non le bien. En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d’immobilisation (en général, de 5 à 10 %). S’il achète, cette indemnité s’imputera sur la somme finale à régler. Mais si finalement il change d’avis et ne souhaite plus acheter, l’indemnité restera acquise au propriétaire en guise de dédommagement.

A noter : il y a un délai de rétractation de 10 jours, que ce soit pour la promesse unilatérale ou la promesse synallagmatique.

Dans la promesse synallagmatique de vente, vendeur et acheteur s’engagent tous les deux à conclure la vente à un prix donné. Juridiquement, le compromis équivaut donc à une vente. Si l’une des parties renonce à la vente, l’autre peut l’y contraindre. La signature d’une promesse synallagmatique s’accompagne du versement par l’acquéreur d’une somme d’argent, équivalant à environ entre 5 % et 10 % du prix de vente. C’est ce que l’on appelle le dépôt de garantie et elle s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte final. Le versement de ce dépôt de garantie n’est en rien une obligation : c’est juste un usage, mais c’est totalement facultatif. C’est une des choses que vous pourrez négocier avec votre vendeur si vous avez besoin de votre cash autre part. L’un des arguments habituels pour expliquer pourquoi on refuse de faire un dépôt de garantie, c’est que la présence d’une épargne sur son compte est un argument de taille pour obtenir un financement bancaire.

Déroulement des passages chez le notaire

En général, chaque partie, vendeur et acquéreur, possèdent son propre notaire. Quel que soit votre position, je vous conseille fortement d’avoir votre propre notaire et de ne pas se reposer sur le notaire de l’autre partie ! En effet, le notaire est votre conseil et votre allié : il vous aidera au mieux pour défendre vos intérêts pendant cette transaction.

De plus aujourd’hui, de plus en plus de ventes se déroulent à distance, en visioconférence : ainsi chaque partie peut se rendre chez son notaire et réaliser la transaction à distance. Lorsque la transaction peut se faire en présentiel, c’est en général chez le notaire de l’acquéreur que ça se passe ! Le notaire du vendeur, lui, va appuyer son client et va transmettre les documents nécessaires à son confrère pour la vente.

Une fois les documents rassemblés, il est temps de rédiger l’avant-contrat. Voici les clauses à côté desquelles il ne faut surtout pas passer selon moi :

•  Les clauses suspensives : lorsque vous êtes financé par la banque, le notaire n’oublie jamais, en général, de noter une clause suspensive de financement. Cela signifie que si vous n’obtenez pas votre prêt bancaire, la vente n’aura pas lieu et vous vous en sortirez sans pénalités. En général, le notaire indique que vous devez obtenir jusqu’à 2 refus afin que cette claise suspensive puisse s’appliquer.

Il y a d’autres conditions suspensives qui peuvent s’appliquer, je vous laisserai chercher car sinon ce billet de blog se transformera en code civil, mais globalement, vous pouvez une clause suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire par exemple.

Les clauses de substitution : cette clause peut être très utile si vous n’obtenez pas votre financement ou si vous voulez immobilier rapidement une bonne affaire sans être sûr de finaliser la vente. Cela signifie que vous pouvez indiquer que toute personne, physique ou morale, peut se substituer à vous dans cette vente. Si vous n’avez pas eu votre financement en nom propre, vous pourrez, grâce à cette clause, tenter l’achat via une SCI par exemple.

Il y a un tas d’éléments à ne pas négliger, mais voici selon moi les plus importants : 

• La description du bien. En général, le notaire se base sur les actes notariés précédents, sur le cadastre, et sur les documents fiscaux et sur la description transmise par le vendeur. Il faut absolument la vérifier et s’assurer qu’elle est conforme à vos attentes. Cela peut être très important d’un point de vue fiscal ! Si, par exemple, le vendeur a effectué des travaux de gros œuvre et que cela n’est pas spécifié sur l’acte notarié, cela peut potentiellement avoir des conséquences d’un point de vue fiscal, d’un point de vue des architectes des bâtiments de France, etc…  
• Les diagnostics techniques doivent être contrôlés, et annotations doivent être faites si certains points ne sont pas clairs. Par exemple, lors d’une de mes ventes, le vendeur a refusé de me fournir une attestation comme quoi mon bien était bien relié au tout-à-l’égout, alors qu’il était techniquement impossible de le vérifier sur place (il s’agissait d’une maison, bref, je vous passe les détails).  Il fallait le croire sur parole, ce qui n’était bien évidemment pas entendable pour ma notaire. Elle a ainsi annoté que selon les dires du vendeur, le bien était bien en règle au niveau de l’assainissement, mais que s’il s’avérait que ce n’était pas le cas, je pouvais me retourner contre lui et le poursuivre. Ce qui est un peu stupide de sa part, car pour une simple attestation, il était prêt à prendre des risques considérables.

Il convient donc toujours relire le projet d’avant-contrat avant le jour J ! En général, 48h peuvent suffire si l’on est habitué. Mais il est très important de le relire et de faire vos remarques au notaire en amont, qui se chargera potentiellement de les transmettre au vendeur.

Une fois sur place, votre notaire va dérouler l’avant-contrat. Ça peut être un peu long et fastidieux, mais c’est bien évidemment nécessaire de savoir ce que l’on achète…

Une fois l’avant-contrat signé, vous pourrez le transmettre à votre banque pour entériner officiellement la demande de financement.

Quels types d’imprévus pendant la durée du compromis de vente ?

Tout un tas d’imprévus peuvent arriver entre la signature de l’avant-contrat et la signature de l’acte final.
Par exemple, si l’acquéreur tarde à avoir son financement, s’il faut lever un arrêté de péril sur un bien, si des documents sont manquants… A noter, qu’acheteur et vendeur peuvent demander une prolongation lorsque la date butoir est atteinte. Cette prolongation prend la forme d’un avenant au compromis de vente et peut durer plusieurs semaines, plusieurs mois… cela dépend du bon vouloir des parties, sachant que ce délai peut tout bonnement être refusé par l’une ou l’autre des parties.

Le notaire peut également unilatéralement décider de prolonger durée d’un compromis de vente pour des raisons administratives.

Le droit de préemption est à garder en tête : il permet à une personne de se porter acquéreur en lieu et place de l’acheteur dans le cadre d’une vente. Le droit de préemption de la mairie est bien connu, mais il y a également le droit de préemption au profit du locataire.

Signature de l’acte de vente, et après ?

Le rendez-vous de signature de l’acte de vente n’est pas un rendez-vous très compliqué, comparé à tout ce que l’on vient de voir, surtout si vous avez bien relu le projet d’acte quelques jours auparavant comme je vous l’ai conseillé. Si cela a été bien fait et que votre financement est validé, la signature de l’acte n’est qu’une formalité.

Quelques jours avant la signature, le notaire envoie un appel de fonds à votre banque pour obtenir l’argent. Si vous avez convenu de faire un apport, cet appel de fonds vous sera également destiné.

Attention : même si la taxe foncière est due par la personne qui est propriétaire au 1^er janvier de l’année en cours, il est d’usage, en général, de verser la somme correspondant au pro-rata de la taxe foncière pour la durée pour laquelle vous êtes propriétaire. Ne vous laissez donc pas surprendre par une rallonge de quelques centaines voire milliers d’euros au moment de la signature de l’acte final !

Une fois l’acte signé, vous allez repartir avec votre attestation de vente sous le bras, tout fier d’avoir réalisé une vente. L’acte authentique arrivera plusieurs mois plus tard, car il faut le temps pour l’administration française de pouvoir éditer le document. Ainsi, l’attestation de vente fait foi, et va vous permettre par exemple de débloquer les fonds travaux si vous avez également emprunté une enveloppe travaux auprès de votre banque.

J’espère que cet article vous aura plu et vous aura surtout aidé à appréhender vos premiers rendez-vous chez le notaire ! N’oubliez pas que le conseil chez un notaire est GRATUIT (contrairement à un avocat par exemple) : ils effectuent une mission de service public. Et si un notaire ne se montre pas sympathique et refuse de vous conseiller, alors changez de notaire et prenez-en un qui n’a pas oublié sa mission citoyenne 🙂