Étape 13 : réussir ses travaux de rénovation quand on n’y connaît rien.

Cher lecteur,

Si je me permets de t’écrire cet article aujourd’hui, c’est que je suis en train de me sortir d’une situation très délicate dans laquelle je me suis moi-même mise il y a quasiment un an, lorsque j’ai lancé les travaux de mon 3e bien immobilier.

Ce bien immobilier, je l’ai baptisé la Maison Double : c’est une maison mitoyenne, que les vendeurs avaient rassemblé pour leur grande famille, et que je re-sépare… Il y avait déjà deux cuisines, deux salles de bain, plusieurs chambres symétriques… le pied !

Sauf que voilà, j’ai fait une erreur classique dans l’immobilier quand on se lance sans être accompagnée sur quelque chose que l’on connaît mal : j’ai mal estimé l’ampleur des travaux nécessaires. Attention, petite nuance cependant : pas accompagnée ne veut pas dire pas formée ! J’étais formée bien entendu, mais force est de constater que les travaux, c’était mon point faible.

Ainsi, si tu me connais bien, tu devrais plutôt te dire que je devrais renommer ce billet de blog « Ne pas rater ses travaux de rénovation » ! Car au final, les surcoûts se sont évalués à environ 27 000€. Je suis tout juste sur le point de m’en sortir !

Mais j’ai beaucoup appris en un an… et j’ai su m’entourer. J’ai également pu comprendre, enfin, comment fonctionne un chantier, quelles sont les différentes étapes nécessaires, et surtout, comment correctement gérer ses artisans.

Faire une estimation de travaux fiable

Le cœur du sujet, c’est de s’assurer de faire une estimation qui reflète réellement la réalité. L’une des premières erreurs que j’ai commises, c’est de ne pas solliciter plusieurs entreprises tout corps d’état par exemple pour avoir plusieurs points de vue. J’ai fait confiance à un entrepreneur avec qui j’avais déjà travaillé auparavant sur des petits projets. Il n’était pas malhonnête je pense : mais il n’était pas calibré pour le projet et travaillait un peu «  à l’ancienne ».

Alors, comment faire une estimation fiable ?

  • Avoir un devis le plus détaillé possible. Plus c’est précis, et mieux ça se passera pour la suite ! Ce n’est pas évident car quand on débute, on n’a pas forcément l’œil avisé de l’investisseur chevronné… Alors baladez-vous dans votre bien, et projetez-vous. Comparez avec un bien neuf par exemple pour ne rien oublier, du détapissage à la peinture, en passant par les menuiseries, les volets et l’isolation…
  • Faire des plans (côtés bien entendu), ou mieux : les faire faire ! C’est pour cette raison qu’aujourd’hui, je préfèrerais passer par un maître d’œuvre ou un architecte. On en reparle un peu plus bas.
  • Déterminer une date de début des travaux et une date de livraison de chantier.

Qui dit estimation fiable, dit également artisans fiables… Mais comment évaluer la fiabilité d’un artisan ? Voici une liste assez longue de documents que vous pouvez demander à votre artisan.

Absolument :

  • Attestations d’assurances civile et décennale de moins de 3 mois pour tous les professionnels.
  • Attestation de régularité fiscale TVA, IS de moins de 3mois.
  • Extrait K-BIS ou extrait D1P du répertoire des métiers de moins de 3mois.
  • Attestation vigilance URSSAF de moins de 3mois.

Éventuellement :

  • L’assurance dommages-ouvrage pour les maîtres d’ouvrages ou promoteurs.
  • Carte pro BTP pour les salariés qui interviendront sur le chantier.
  • Copie du registre du personnel pour la période en cours.
  • Certificat attestant le respect des obligations relatives aux congés.
  • Tous documents justifiant de qualifications (exemple : qualibat, rge). Sachant que sur le site du RGE, on peut également vérifier la qualité de l’artisan.

Comment se déroule un chantier ?

Avant toute chose, il faut s’assurer d’être au clair avec l’administration : lancer un chantier n’est pas anodin, et il y a des déclarations à faire et des précautions à prendre. Toute division de surface de plus de 170m2 ou un espace créé de plus de 20m2 nécessite un permis de construire. Pour le reste, il s’agit en général d’une Déclaration Préalable. Il faut penser à anticiper les délais !

S’assurer également d’être au clair avec les zones protégées est indispensable : en France, on tombe très facilement dans une zone ABF (Architectes Bâtiments de France). Vérifiez également le PLU (le plan local d’urbanisme) pour vérifier que votre projet est possible !

Il y a globalement trois grandes parties dans un chantier, en fonction de ce que vous avez à faire :

  • Le gros œuvre.
  • Le second œuvre.
  • Les finitions.

Bon, si on doit faire quelque chose de plus précis, voilà ce que ça pourrait donner dans les différentes étapes d’un chantier :

– Étude

– Plans

– Matériaux et budget

– Préparation

– Gros œuvre (maçonnerie, couverture, charpente, toiture, caves avec les solives…)

– Second œuvre (placo, plomberie, elec)

– Finitions (sol, bandes, ponçage, peintures, plinthes, appareillage électrique, faïence, cuisine, sdb)

– Nettoyage

– Livraison : levée des réserves et consuel

– Ameublement ou équipement

PS : ne pas oublier l’attestation de fin de travaux auprès de l’administration !

Quelques astuces pour un chantier qui fonctionne

Garder de bonnes relations avec les artisans et une bonne fluidité dans la communication… cela paraît évident, et pourtant trop de personnes négligent cet aspect. Par exemple, si vous n’avez pas de maître d’œuvre, vous pouvez réaliser vous-même un planning et le communiquer par mail. Je recommande également de se rendre sur place régulièrement, l’idéal étant une fois par semaine par exemple, mais ce n’est pas toujours possible… Une fois par mois me semble un strict minimum si le chantier est long.

Ne pas se laisser faire en cas de problème : si vous avez une protection juridique, n’hésitez pas à la solliciter ! Elle est là pour ça. J’ai moi-même sollicité ma protection juridique dans le cadre d’un différend avec un artisan, et cela m’a sauvé ma journée. Quand on n’a plus les idées au clair, quand on ne sait plus quoi faire, quand on est irrité, la protection juridique est là pour nous guider et nous expliquer comment se protéger au mieux.

Ne pas hésiter également à aller déposer une main courante au commissariat ou en gendarmerie AVANT que les choses dégénèrent : protégez-vous ! vous aurez davantage de chances de vous en sortir si vous laissez des traces légales de ce qu’il s’est passé…

Ne pas hésiter également à montrer votre mécontentement s’il y a des choses incorrectes. C’est quelque chose que je ne savais pas bien faire au début… au final, j’ai réussi à virer des artisans peu scrupuleux de mon chantier car j’ai estimé que leur travail n’était pas conforme à mes attentes.

Avoir un échéancier de paiement clair est également très important pour éviter les tensions avec les artisans. Cela se fait au moment du devis que vous allez signer et il faut le respecter au maximum. Si quelqu’un tente de le modifier, il faut bien évidemment en discuter, mais pour moi c’est un redflag…

Architecte ou maître d’oeuvre ? À qui déléguer ses travaux ?

Je n’aborderai pas la question de faire ses travaux soi-même, tout simplement parce que je ne m’y connais pas et que je n’apprécie pas spécialement cet aspect. Ce n’est tout simplement pas mon truc et je ne suis pas douée ! Même si j’ai, par la force des choses, dû apprendre à faire des petites choses simples (ponçage comme on peut le voir sur la magnifique photo d’illustration de cet article, peinture), j’estime que mon temps est beaucoup plus précieux que l’optimisation du budget que je pourrais en tirer. Pourtant, faire ses travaux soi-même permettrait de diviser son budget travaux par 2 ou par 3, mais encore faut-il maîtriser toutes les expertises !

L’une des erreurs que j’ai commises au début (encore), c’est de ne pas connaître le petit monde du BTP et ses règles… je ne comprenais pas vraiment à quoi servait un architecte ni un maître d’œuvre, et je ne savais pas vraiment déterminer la différence entre un plaquiste et un maçon.

Ma formation continue, mes rencontres et les divers événements auxquels j’ai participé m’ont heureusement aidé à effacer petit à petit cette ignorance et à mieux m’entourer.

J’ai ainsi appris à comprendre les rôles des deux figures à qui on va pouvoir totalement déléguer un chantier : l’architecte et le maître d’œuvre.

L’architecte a plusieurs missions :

  • La phase d’études avec l’avant-projet, l’étude de faisabilité, etc. L’architecte s’occupera par exemple des certificats d’urbanisme.
  • La phase des travaux avec les missions architecturales de direction de l’exécution des travaux (DET), et l’assistance aux opérations de réception pendant l’année de parfait achèvement.

Il ne faut jamais négliger l’architecte pour ses projets car il a un vrai devoir de conseil… il est là pour analyser tous les éléments du projet dans le respect du budget, il participera à l’élaboration d’une stratégie et s’occupera de la sélection, de la négociation et de la gestion des travaux.

À noter : pour un projet d’une surface supérieure à 150m², il est obligatoire de recourir à un architecte que s’il y a permis de construire à déposer.  

Concernant la formation, c’est là la grande différence, selon moi, avec un maître d’œuvre : il n’y a pas vraiment de diplôme requis pour être maître d’œuvre. Au contraire, un architecte est diplômé d’État !

En définitive, un architecte peut être un maître d’œuvre, mais un maître d’œuvre n’est pas forcément un architecte (ah si c’était plus simple !).

Les vraies différences entre l’architecte et le maître d’œuvre se situent en définitive au niveau du contrat de prestation et du diplôme… et je n’ai pas de préférence à l’heure actuelle. Mon dernier chantier, je l’ai délégué à un maître d’œuvre, je n’ai pas encore eu l’occasion d’interagir avec un architecte.

Dans tous les cas, je recommanderai toujours de s’entourer de professionnels : parfois, on s’imagine faire des économies sur un chantier en se passant de professionnels qualifiés, et on se retrouve, comme moi, avec des surcoûts importants. Les erreurs forgent, mais si vous voulez éviter que cela vous arrive, mettez toutes les chances de votre côté !

Un grand merci à Veneta, Faker et Mickaël qui m’ont toujours aidée et conseillée au mieux dans les moments les plus difficiles. Il ne sont jamais avares de bons conseils et je ne recommanderai jamais assez leur gentillesse et leur accessibilité !

Un avis sur « Étape 13 : réussir ses travaux de rénovation quand on n’y connaît rien. »

Votre commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l’aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion /  Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l’aide de votre compte Twitter. Déconnexion /  Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l’aide de votre compte Facebook. Déconnexion /  Changer )

Connexion à %s

%d blogueurs aiment cette page :